农业庄园＋田园综合体+特色小镇，未来30年房地产转型的机遇

“田园综合体”的建设理念

一是以旅游为先导。

乡村旅游已成为当今世界性的潮流，田园综合体顺应这股大潮应运而生。看似匮乏实则丰富的乡村旅游资源需要匠心独运的开发。一段溪流、一座断桥、一棵古树、一处老宅、一块残碑都有诉说不尽的故事。瑞士有被称为无烟工业（手表、军刀）、无本买卖（金融业）、无中生有（旅游业）的“三无经济”。旅游本就是一个无中生有的产业，瑞士在这方面开发得风生水起，值得借鉴。

二是以产业为核心。

一个完善的田园综合体应是一个包含了农、林、牧、渔、加工、制造、餐饮、酒店、仓储、保鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。对农民来说，远走他乡和抛家别亲的进城务工牺牲太大，在本区域内多元发展，从多个产业融合发展中获取收益的模式更为可行。没有一个比较高的生活水准，人心必背，没有产业支撑的田园综合体也只能是一副空皮囊。各级各类现代农业科技园、产业园、创业园，应适当向田园综合体布局。

三是以文化为灵魂。

文化就是“人化”与“化人”的过程。田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来，让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪，以此引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村、工业与农业的关系，从而产生符合自然规律的自警、自醒行为，在陶冶性情中自娱自乐，化身其中。缺乏文化内涵的综合体是不可持续的。

四是以交通、物流和通讯等基础设施为支撑。

各种基础设施是启动田园综合体的先决条件，而及时地提供一些关键的基础设施又会对后续的发展产生持续的正向外部性。缺乏现代化的交通、通讯、物流、人流、信息流，一个地方就无法实现与外部世界的联系沟通，乡村偏僻的地理位置被阻隔世外，就无法与外部更广阔的地域结合在一起，形成一个向外开放的经济空间。

五是以体验为价值。

田园综合体是生产、生活、生态及生命的综合体。在经济高度发达的后现代，人们对“从哪里来”的哲学命题已经无从体悟，田园综合体通过把农业和乡村作为绿色发展的代表，让人们从中感知生命的过程，感受生命的意义，并从中感悟生命的价值，分享生命的喜悦。

六是以乡村复兴再造为目标。

在工业化和城市化的初始阶段，农业和乡村与国家和社会的落后往往紧密联系在一起，城市化和工业化的过程就是乡村年轻人大量流出的过程和老龄化的过程、放弃耕作的过程和农业衰退的过程，以及乡村社会功能退化的过程。田园综合体是乡与城的结合、农与工的结合、传统与现代的结合、生产与生活的结合，以乡村复兴和再造为目标，通过吸引各种资源与凝聚人心，给那些日渐萧条的乡村注入新的活力，重新激活价值、信仰、灵感和认同的归属。

“田园综合体”的核心要素

一是景观吸引区。

可以是自然景观，也可以是有特色的人造景观。

二是“三养”集聚区。

即养神、养生和养老的聚集区，让暂居的养神者恢复精神和体力，让久驻的养生者颐养生命、增强体质和预防疾病，让常住的养老者享受乡村的田园风光，颐养天年。

三是农业生产区。

这是有别于乡村特色小镇与城市社区最显著的标志。农业生产区的意义不单单是为了提供安全、放心的生态绿色食物和获取相应的收入。农业与自然密切交织在一起。农田的维持和管理有利于气候的稳定、储存雨水、调节河川流量并防止洪涝，农业也有利于延续传统文化，并形成绿色的空间和景观。更重要的是，农业支撑着区域乡村共同体的活动，农业活动本身“嵌入”到自然和乡村共同体之中，让整个乡村社会恢复到其应有的状态。从生活的角度看，农业生产就是“农活”，它是人性的综合。

四是居民生活区。

居民生活区应该是一个日常的生活世界，是以面对面的熟人关系结合而成的、充满活力的乡村新型现代社区。环境打造上，必须克服高楼大厦的城市模本，小桥流水的乡村图景在这里应充分展现。

五是服务配套区。

服务是田园综合体的生命线，生产性服务业应向专业化和价值链高端延伸，生活性服务业应向精细化和高品质转变。让游客与居民吃住放心，娱乐舒心。在主体架构中，核心要素是：田园生产、田园生活、田园景观。

“田园综合体”的意义

经济方面

主要表现为“五器”，即资源聚集的推进器、产业价值的扩张器、新型业态的孵化器、区域发展的牵引器、农民增收的助力器。同时，它还有重要的社会、文化、生态意义。

社会方面

一是“三生融合”的统一体。

“三生融合”，就是生产不离生活，生产、生活不离生态。三者互为因果，互相促进，这样才能打造出高品质的生活、高效率的生产、高文明的生态。放眼世界，庄园生活、庄园经济飞速发展成庄园外交，这应是田园综合体努力的最高境界。

二是城乡重构的新生体。

城与乡的关系是相互配合的夫妻关系，各有分工，不是非此即彼的对立关系，少了谁都不行。城镇化的本意是居民不论在哪里生活都能享受到与城市相仿的公共设施和公共服务。田园综合体是城乡共享的开放型社区。尤其在城市病加剧的背景下，人们发现，身处田园才是最宜居的环境。

三是功能整合的多元体。

一个完整的田园综合体应该包括六大功能：食物保障功能、就业收入功能、原料供给功能、旅游休闲功能、生态保育功能、文化传统功能。在一个合理的田园综合体里，这些功能应相互促进，相互融合，成为在经济价值、生态价值和生活价值上获得均衡的人类“生的空间”。

四是健康中国的养生体。

健康中国有三层含义：一是提高老百姓的健康水平和长寿水平；二是要有健康理念，配备完善的健康服务条件，以及基本的健康保障；三是要求把健康列入国家发展首位，实施全方位、全周期的健康服务和健康保障。田园综合体紧紧围绕健康中国这一核心做文章，体现这三个方面的价值意义。可以预言，它不仅能够实现“农业增效、农民增收、农村增美”的三增目标，还能够向着“人民增寿”的四增目标拓展。

五是休戚荣衰的共同体。

田园综合体应打造四个层面的共同体：利益共同体、情感共同体、文化共同体、命运共同体。按市场规律生成的田园共同体中每个个体都将围绕共同的利益超越自我，在更深广的时空里，思考共同的价值，建立相互联系、相互支撑、唇齿相依、休戚与共、和谐共处、平等共生的紧密关系。

文化方面

一是盛世乡愁的存放地。

在田园综合体里，可以体验闲适、体验农事、体验自然风光。

二是农业文明的复兴地。

农业文明是与工业文明、城市文明并行不悖的一种文明形态，是人类文明的三大基本载体之一。没有农业文明，工业文明就是空中楼阁，没有农业文明，城市文明也会昙花一现。复兴农业文明，田园综合体就是一个绝佳的载体。

三是传统文化的弘扬地。

乡村是中华文化的源头，中国几千年积累的传统文化精华大多与农村、农业息息相关。中华文化发源于乡村，田园综合体可以做好“发源与发扬”、“传统与传承”的大文章。

四是家园红利的再生地。

家园红利增强了一个社区的凝聚力、吸引力和归属感。家园红利是中华民族长期积淀的宝贵资源，应予传承。近些年来，由于农民工大量外流，乡村亲族的纽带越来越淡薄，社会资本消耗殆尽。就一个国家一个民族而言，家庭的集合是家族，家族的集合是民族，民族的集合是国家，这是一个环环紧扣的生态链。田园综合体的建设，即可提高社区的向心力、凝聚力、归属感，重新累积生成家园红利。

五是“诗意栖居”的理想地。

“诗意栖居”是德国哲学家海德格尔对人类生活最高境界的精妙概括，诗意则源于对生活的理解与把握，尤其是内心的那一种安详与和谐。田园综合体可以在环境的诗意、文化的诗意、哲学的诗意和技术上的诗意四个方面体现、满足诗意的栖居。

生态方面

一是自为绿色发展。

现代的田园综合体，围绕原有的自然景观，按照生态学原理去设计和建设，实现原有的自然景观的延伸。这是自发自为的绿色发展。

二是自觉的生态认知。

生态环境破坏的源头在西方四唯论即唯人类论、唯科技论、唯速度论、唯对立论。与四唯论相反，田园综合体在自然面前保持谦逊，它是工农结合、城乡结合、人与自然结合的地域复合社会，生活在其中的个体，对周遭的生态环境有着非常自觉的认知。

三是自律的生态保育。

田园综合体是生命的共同体，个人生于斯长于斯，乡与土维系着人们的魂，团体道德有很强的约束力，个体的自律已内化为潜意识，时时处处在约束自己的行为。

四是自警的生态捍卫。

田园综合体是人们生活、工作赚钱和子孙赖以生存的地方，利益所系，他们尤其警惕来自外部的对本社区生态环境的破坏。我们有古今中外最严厉的环保制度“责任终身追究制”，但再严厉的制度约束也不如当地人自我捍卫来得有效。

五是自然的生态循环。

田园综合体是一个按照自然规律运行的绿色发展模式。人们生产生活方式由过去的“二物思维”转变为“三物思维”，植物是生产者，动物包括人是消费者，微生物是分解还原者，三物组合，构建起一个完整的生态循环链条。比如农作物的秸秆通过微生物发酵工程变为饲料或肥料，生产出绿色生态有机农产品将成为常态。

中国农村是“中国乡愁”和“三生共赢”的载体，也是“中国问题”的载体。田园综合体，是一个值得开拓探索、常议常新的“百年立论”，是一个需要世代实践、薪火相传的“世纪命题”。我们有理由相信，田园综合体普及建成之日，就是中华民族实现伟大复兴之时！