土地模式

       1、土地合作原则

       康养小镇在功能上要求“聚而合”,但同时也具有多项功能,包括康养、文旅及相关产业功能,而不同的功能组合横跨了多类不同用途的土地,模糊了土地权属的界限,导致康养小镇建设土地需求的多样性和土地利用的复杂性。

       通过整合各方资源、发挥各自优势,共同解决项目开发及投资建设过程中的问题,使项目顺利落地,并让各方都能获取更大的收益。

       鹤曈园总部(项目方)、战略股东(资金方)、地方项目公司(运营方)、村集体合作社(土地方)共同成立项目公司,以项目公司的名义完成立项备案、对外融资、建设运营等工作。

       2、土地合作类型

       关于建设用地的概念,《土地管理法》第四条规定,“建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等”。

       1)康养征地

       没有地上物的集体建设用地,长期(或一次性)买断的方式征用。集体建设用地入市。

       2)股份制合作

       村集体合作社代表农民持土地入股,共同成立股份制公司,村集体合作社代表农民持有运营公司股权。

       3)农业用地合作

       农业产业项目合作经营,原则上一个村与两三个龙头企业+农户的集体合作社合作。

       4)农民宅基地合作

       结合美丽乡村提升工程,不拆不征,农民自行改造“民宿旅游”服务设施,自主经营,自负盈亏。

       3、土地获取路径

       1)腾退土地

       通过小拆、拆院并院等方式农民搬迁、集中安置后,将利用腾退的集体建设用地就地使用,指标不漂移,无需外部调剂指标。

       2)确定规划用途

       项目以村为单位进行,与县级以上政府签约、立项,完善乡村规划并通过区县级政府规委会审核通过后,作为开发建设法定依据。

       3)公开取得

       在符合村镇规划前提下,腾退指标在原宅基地权证基础上结合图斑合并权证后,在区县级农村产权交易中心公开挂牌出让。摘牌费用政府全额返还。

       4、规划原则

       1)生态为基

       以良好的绿色生态本底为基础,依托现有生态资源,对项目区域生态产业发展进行策划和定位,生态资源和生态基础是项目和区域发展的基础和保障。

       2)保护优先

       依托生态基底开发的基础上,对项目区域实行整体生态保护措施,引进先进生态保护机制。

       3)生态发展

       规划核心以生态发展、生态产业发展为重点,将引导和推进区域生态建设、生态保育、产业健康等内容,使项目成为从环境到产业,从生态到发展的全新蜕变。

       5、项目开发三不原则

       1)不改变建设用地现状规划,利用集体建设用地现状图斑的点状布局,不调整建设用地位置、布局和形状。

       2)不改变建设用地性质,现状建设用地腾退直接入市,利用现状用地条件,不改变用地性质,集体建设用地不报征。

       3)不改变农业用地状态,对于农业用地,基本农田继续维持法定种植状态。利用林地、荒地等一般农业用地,进行乡村旅游开发。